绿城论坛，合肥楼市论坛绿城
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01
无需争辩，下半年杭州楼市的“风暴眼”，就在手握8个红盘的勾庄。
若要为“勾庄时刻”找一个起点，或许就是昨天。
先是上午，星创城10#楼登记结果出炉，中签率低至10.82%，差点要拼社保。
到了下午，绿城“海棠三子”的网友分享——月映海棠园光速取证。首推320套房源，户型95-125㎡，均价31200元/㎡。
因为星创城诡异的中签率，我们不得不重估一下绿城“海棠三子”的打新难度。
02
星创城这次开盘前，大家都准备看它的笑话。
虽然星创城去年一度是大热红盘，但今时不同往日，关注度已完全不同。
首先，整个勾庄下半年7000套天量供应，而且多是绿城、滨江和万科这样的大品牌。其次，市场情绪和经济景气度相比去年已一落千丈。
最伤的是，它身为杭州“官方指定热点盘”，不仅*无房户和人才，而且铁定限售5年。
究竟有多少人会脑回路如此清奇，放着敞开供应的滨绿万不等，非要钻进星创城的牛角尖？“会流摇吧？”有人预测。
而且星创城还来了个骚操作，本次加推10#、5#两幢，一共也就204套房源，还分成了两张预售证，登记时间也错开4天。
于是有文章分析，这是星创为“摇起来”而努力。
不过，事实上这只是个乌龙。星创原本申领的是一张证。只是办证时发现，测绘公司错将5#楼设备平台面积算成了阳台，为修改错误只能被迫分成两批。
这都只是小花絮，关键是，竟然真有900多人来报了名，还包括94名人才！
“要不是最后几天劝退，可能就要触发社保了。”开发商自己也是懵的。
03
前几天，我说过，天量新房压顶下，最近勾庄房东开始“小步快跑离场”。二手房量涨而价跌，一二手倒挂已不足一万。
倒挂不多、竞品多且强大还要限售5年，为什么还这么多人去摇？
连星创的人自己都想不通。
惟一的解释只能是——勾庄的规划前景、生活便利度和性价比太诱人，而星创城2万9的限价，又比接下来的滨绿万低2200元/㎡，让刚需不能自拔。
一套100㎡总价能省22万，对刚需家庭来说不是小数字。本次报名的，看来都是真“房住不炒”。
如果连这波开盘潮里“最不热”的星创城，都只有10.82%中签率。
那足以说明，随着偶像光环耀眼N倍的绿城“海棠三子”敲锣打鼓地入场，全城人民对勾庄的规划前景、城市界面和品质高度，又有了一次认知的迭代。
双地铁+万象城，约20万㎡人工湖，还有330米高地标建筑“良渚玉琮”，城北CBD的定位进一步坐实。
随着这一轮新盘上市，板块气质也将彻底颠覆。比如绿城的“海棠三子”，一共3062套房源，138㎡以上大户型就超过1200套，占比近40%。
万科项目也不遑多让，据说在古翠隐秀基础上，设计又全面迭代了，产品实在太卷了！
再配上3万出头的低价，简直*了。
04
此前，基于下半年7000套天量供应和二手房降价跑量的事实，多数人调低了对绿城“海棠三子”热度的预期。
普遍认为，这是社保幼子和自住家庭的上车良机，炒房客占比不高，刚好能摇起来。
但星创城的中签率提醒我们，勾庄对自住者的吸引力，可能已超越板块，对整个城北，甚至全杭州所有2.5万—4万的板块都形成“吸血效应”。
本来，勾庄的距离就很近，直线距武林门才8公里，杭州哪个方向过去都很方便。
论位置，它在绕城内，比云城、未科2.0、双浦更靠近传统市中心；论规划能级，它比三墩北、笕桥、下沙势能更强；论产品，它又比运河新城略胜一筹。
看看勾庄滨绿万的6个新盘，全都是“定品质地块”。
不仅无自持公租，有3米层高+4米架空层，而且都是公建化外立面，材料以石材/铝板/玻璃幕墙为主，阳台还都由开发统一包好。
绿城的“海棠三子”还全系带户外泳池，还有“褶皱街区”、酒店式主入口、地下室光厅等各种*配置。
这样的位置、规划和产品，对相近价位的板块真是降维打击。
勾庄几个新盘的规划一出，我一位去年摇中运河新城的朋友就十分忐忑：一河之隔，不仅限价比勾庄贵了6800元/㎡，房子还是真石漆+自持。
对杭州所有2.5万—4万的板块而言，今年主要任务就是“防火防盗防勾庄”。
05
甚至，勾庄与大热的申花华丰造纸厂一带，都有一定的竞争关系。
从华丰造纸厂的杭樾润府到勾庄的燕语海棠轩，直线也就3.1公里。地铁10号线只要4站，时长约13分钟。但华丰造纸厂限价46200元/㎡，贵了1万5。
开车更快，沿杭行路8—10分钟就到了。
撇开距离，两个板块还有很多相似之处。比如都有双地铁，都自带万象系列购物中心，开发商都很*。
要论产品力，虽然华丰造纸厂的上限更高（勾庄目前无恒温泳池），但勾庄几个新盘的下限却更高。
最关键的是，两个板块总价段还有重合。
杭樾润府最小户型是约115㎡三房，总价约530万，房源占比约38%。星瓒颂锦府最小户型约108㎡三房，总价500万左右，房源占比26%。
勾庄的绿城“海棠三子”则规划了大量160㎡，总价也是500万左右。
同样500万，在华丰造纸厂只能买到入门级的三房，但到4站外的勾庄却能一步到位，买到开间超14米、带约6.9米大方厅+双套房的“3卫大四房”。
还有一个非常现实的考虑——中签难度。
杭樾润府首开大手笔推了499套，有房户社保依然拼到143个月。7000多套敞开供应的勾庄，社保幼子和垃圾房票都更容易摇到。
如此巨大诱惑，多少会让一些申花的自住改善客“见异思迁”。
石祥路并不是天堑，去年同时摇滨融府和运河新城的老杭州人已经很多，哪边能摇到就住哪边。
从生活便利度看，两个区域未来差别非常有限。惟一的“天堑”是勾庄的余杭区学籍，目前不能报考主城高中，会劝退有读书需求的杭州人。
但一方面，并非所有家庭都有读书需求，另一方面，学籍问题也可能随着同城化推进而消弭。
如果真形成“一个勾庄吸半城”的效应，那么单是自住家庭的报名数，就会非常惊人。
06
所以，我预测接下来绿城“海棠三子”中签不易。
首张预售证拼社保几乎是确定的事，如果没有分流，外加一些人才的偶然性因素，极端情况下甚至可能限售。
3000人报名打底，正常情况下4000多人报名，情绪上头了能冲6000人。
对杭州楼市而言，勾庄的热度至关重要。在江河汇、奥体和望江新城等网红板块进入阶段性断供后，杭州楼市急需一个流量担当，而勾庄再次成了接棒者。
对其它板块而言，勾庄的“产品力内卷”也有一个倒逼效应。
那些仗着限价”摆烂“的楼盘，突然就有了危机感：如果连区位这么热的绿城、万科都在产品上这么努力，自己再躺平，客户说不定就逃光了。
无论杭州的自住还是改善家庭，都要感谢勾庄，感谢绿城万科的勇猛精进。
北京时间7月18日，2022男篮亚洲杯1/4决赛资格赛，中国男篮从比赛一开始就确立优势，最终以108-58大胜印尼，晋级八强！1/4决赛，中国男篮将迎战黎巴嫩。本场失利后，作为明年男篮世界杯的东道主，印尼将无缘参赛。
中国vs印尼
全场录像：07月18日 男篮亚洲杯1/4决赛资格赛 中国vs印尼 全场录像及集锦【好球体育】
双方数据
中国男篮：顾全23分7板、胡明轩14分4板2助、周琦13分9板2断、赵睿13分8板5助、徐杰11分3板2助、孙铭徽8分5板12助、王哲林8分6板、姜伟泽9分、翟晓川3分2板、范子铭&贺希宁&付豪2分。
印度尼西亚：博尔登21分6板、贾瓦托10分、达克萨6分6助、格拉希塔6分3板2助、威斯努6分。
比赛过程：
比赛开始，开场阶段印尼一度和中国队打得有来有回，但在战成5-5后，中国男篮逐渐控制场上局面将分差逐渐扩大至两位数以上，印尼队则手感全无，首节结束，中国男篮29-11印尼男篮。
次节，中国男篮延续着此前的良好状态继续展开攻势并扩大着比分优势，印尼队则仍全队状态低迷遭遇得分荒，中国队越打越顺依靠全队多点开花逐渐将分差扩大至30分以上，印尼单节仅得到10分，半场战罢，中国男篮59-21印尼男篮。
易边再战，中国队利用整体优势继续将领先优势扩大至40分以上，印尼男篮在本节中后段整体状态稍有回升将分差缩小了一点，本节印尼男篮单节得分终于过20且超过中国男篮单节得分，第三节结束，中国男篮77-44印尼男篮。
末节，中国男篮稳扎稳打始终保持着巨大领先优势，比赛早早失去悬念沦为了垃圾时间，双方的分差一直维持在40分上下，最终全场比赛结束，中国男篮108-58大胜印尼男篮。
双方网友分享：
中国男篮：赵睿、顾全、胡明轩、孙铭徽、王哲林
印度尼西亚：格拉希塔、达克萨、克扎维耶罗、贾瓦托、博尔登
梧州，广西下辖地级市。梧州是有2200多年建城史的城市，享有“绿城水都”、\"百年商埠\"、“世界人工宝石之都“之美誉。汉高后五年（公元前183年），赵光在此地建苍梧王城，这是梧州建城之始。梧州是古苍梧郡、古广信县所在地，是粤语的发源地之一，岭南文化（广府文化）发源地之一。
梧州位于东经110°18′～111°40′，北纬22°37′～24°18′之间，地处“三圈一带”（珠三角经济圈、北部湾经济圈、大西南经济圈和珠江—西江经济带）交汇节点。梧州位于广西壮族自治区东部，扼浔江、桂江、西江总汇，自古以来便被称作“三江总汇。是广西东大门，是中国西部大开发十二个省中最靠近粤港澳的城市，东邻封开县、郁南县，东南与罗定接壤，南接容县，西连平南县，北通昭平县、荔浦县，东北与贺州市八步区接壤，西北与金秀县毗邻。
截至2015年，梧州全境东西距115公里，南北长196公里，总面积12588平方公里。
2018年7月30日，中国信息化研究与促进网、国衡智慧城市科技研究院联合公布2017-2018年度转型升级*智慧城市，梧州在列。
人口
龙母庙
早在新石器时代，梧州就有人类聚居、生息、繁衍。经过夏、商、周，至春秋战国，在梧州活动的原始部落称“苍梧人”﹙古籍称“仓吾”，为越族分支﹚，是中国最古老的部族之一，后发展为壮、侗等民族。秦始皇三十三年﹙前214年﹚，中原汉族人南下从漓江、贺江进入梧州，与越人杂居。
2015年梧州总人口343.92万人，其中非农业人口158.90万人。[18]
截至2016年末，梧州市户籍人口数347.5万人，比2015年末增加3.6万人。其中，非农人口162.9万人。年末常住人口301.8万人，比2015年末增加1.9万人，其中城镇人口152.7万人。2016年人口出生率13.49‰，死亡率4.94‰，自然增长率8.55‰。[2]
民族
梧州市是以汉族为主的多民族聚居地区，居住着壮、瑶、苗、侗、仫佬、毛南、回、京、彝、水、仡佬、满、蒙古、高山、土家、朝鲜、白、藏、黎、维吾尔、布依、拉祜、哈尼族、傣、鄂伦春、羌、畲等民族。2010年末，梧州市少数民族人口7.495万人，占总人口2.297%。其中，瑶族38431人，壮族32736人。[19]
截至2015年末，梧州市民族以汉族为主，达343.92万人，占97.48%。另有少数民族34个，人口8.65万人，占总人口2.52%。超过500人少数民族有瑶族、壮族、苗族、侗族4个民族。其中，瑶族人口4.3万人，占总人口2.25%，壮族人口3.84万人，占总人口1.12%。其他少数民族有仫佬族、毛南族、回族、水族、京族、仡佬族、土家族、彝族、满族、蒙古族、黎族、布依族、傣族、白族、高山族、朝鲜族、藏族、维吾尔族、拉祜族、哈尼族、鄂伦春族、羌族、畲族等。
2016年全市实现地区生产总值（GDP）1175.6亿元。[2]
2017年全市实现地区生产总值1338.1亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值136.4亿元，增长4.4%；第二产业增加值785.7亿元，增长5.2%；第三产业增加值 416.0亿元，增长10.4%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为58.7%，第三产业增加值比重为31.1%。三次产业对经济增长的贡献率分别为7.2%、45.1%和47.7%。按常住人口计算，人均地区生产总值44193元，比上年增长6.0%。全年城镇新增就业31880人。下岗失业再就业人员7560人，农村劳动力转移就业新增57303人次。年末城镇登记失业人员9080人，城镇登记失业率为2.39%，比上年末下降0.56个百分点。[21]
2017年全市居民消费价格总水平呈现温和上涨态势，居民消费价格（CPI）比上年上涨2.3%，涨幅高于全国、全区0.7个百分点。八大类消费及服务价格均呈上涨态势，其中，医疗保健类价格涨幅居首，上涨12.1%；交通和通信类价格次之，上涨4.4%；其他各类价格涨幅分别为：食品烟酒类上涨0.2%；衣着类上涨3.2%；居住类上涨0.8%；生活用品及服务类上涨2.5%；教育文化和娱乐类上涨1.0%；其他用品和服务类上涨3.1%。[21]
第一产业
2017年全市实现农林牧渔业总产值232.0亿元，比上年增长4.6%。其中，农业总产值124.0亿元，增长4.6%；林业总产值38.4亿元，增长10.8%；畜牧业总产值48.3亿元，增长0.9%；渔业总产值11.2亿元，增长4.6%；农林牧渔服务业总产值 10.1亿元，增长3.2%。农业、林业、畜牧业、渔业、农林牧渔服务业所占比重分别为53.5%、16.6%、20.8%、4.8%和4.3%。[21]
2017年全市农作物总播种面积29.7万公顷，比上年增长0.5%。粮食播种面积15.6万公顷，下降1.3%。经济作物播种面积4.2万公顷，下降1.5%。其中，甘蔗播种面积2159公顷，下降13.1%。蔬菜播种面积8.4万公顷，增长2.1%。[21]
2017年全市粮食总产量80.9万吨，比上年减产1.5%；蔬菜总产量 225.5万吨，增产5.2%；甘蔗总产量14.3万吨，减产14.1%。[21]
2017年全市肉类总产量20.3万吨，比上年增长0.6%。其中，猪肉产量12.3万吨，增长2.0%；牛肉产量0.2万吨，增长5.3%；羊肉产量0.03万吨，增长16.3%；禽肉产量7.4万吨，下降1.6%。禽蛋总产量9047吨，增长3.0%。年末生猪存栏数123.7万头，增长1.0%；生猪出栏158.2万头，增长2.0%。[21]
2017年全市水产品产量10.4万吨，增长4.8%。其中，捕捞水产品产量0.9万吨，增长7.2%；养殖水产品产量9.5万吨，增长5.9%。[21]
第二产业
2017年全市实现全部工业总产值2703.9亿元，比上年增长14.7%。实现规模以上工业总产值2659.6亿元，增长14.9%。在规模以上工业中，轻工业实现总产值439.6亿元，增长21.1%；重工业实现总产值2220.0亿元，增长13.8%。[21]
2017年全市实现全部工业增加值729.6亿元，按可比价格计算，比上年增长5.6%。其中，规模以上工业实现增加值712.8亿元，增长5.8%。[21]
2017年全市规模以上工业经济效益良好。主营业务收入利润率11.1%，上升1.5个百分点；资产负债率46.8%，下降1.2个百分点；资产利润率32.7%，上升4.8个百分点；产品产销率96.5%，下降0.5个百分点。[21]
2017年全市规模以上工业企业实现主营业务收入2442.3亿元，同比增长16.2%；实现营业利润271.3亿元，增长33.7%；实现利润总额271.8亿元，增长34.2%。[21]
2017年全市规模以上工业企业384家。其中，国有及国有控股23家，大中型企业143家。[21]
2017年全市具有资质等级的建筑业企业42家。实现建筑业总产值35.9亿元，按现价计算,比上年增长13.1%。房地产企业房屋建筑施工面积902.4万平方米，增长3.8%；竣工面积56.8万平方米，增长105%。[21]
第三产业
2017年全市社会消费品零售总额445.9亿元，比上年增长12.6%。其中，批发业实现销售额169.8亿元，增长12.9%；[21]
2017年全市零售业实现销售额485.7亿元，增长18.5%；住宿业实现营业额5.3亿元，增长17.1%；餐饮业实现营业额45.9亿元，增长21.5%。全年批发和零售业实现增加值81.1亿元，增长8.1%；住宿和餐饮业实现增加值23.3亿元，增长9.2%。[21]
2017年全市拥有18家银行业金融机构。金融机构人民币各项存款余额1133.5亿元，同比增长8.5%。其中，住户存款余额729.9亿元，增长10.9%。金融机构人民币各项贷款余额787.5亿元，增长9.1%。其中，短期贷款余额203.2亿元，中长期贷款余额575.8亿元。[21]
2017年全市累计接待入境游客20.9万人次，同比增长3.2%；国内旅游人数2205.1万人次，增长27.6%。国际旅游（外汇）消费8019.0万美元，增长6.4%；国内旅游消费240.3亿元，增长24.7%；全年旅游总收入245.8亿元，增长24.3%。
最近两年的合肥新房市场当中，热度排名前三的楼盘当中，必然有禹州绿城蘭园的一席之地，在2021年G10和G11栋开盘时，183套房源吸引了1333位刚需和5514位普通购房者，合计6847人登记，总中签率仅有2.67%，是新房登记摇号之后，合肥楼盘单次登记购房者参与人数最多的一次。
如今随着禹州绿城蘭园的交付，二手房挂牌价起步4万左右（超过5万就不会显示），更是引发很多的关注和好奇，所以今天班长和大家一起来实地看看这个楼盘！
禹州绿城蘭园的位置是在滨湖区的包河大道和万泉河路交口，属于目前楼市中最热门的省府中轴板块，也是省府中轴板块继招商雍华府之后交付的第二个楼盘。
接下里我们去蘭园小区内部看一下，蘭园分为一期、二期共两期开发，地块被支路分成A、B、C、D四个小区，目前一期A、B两个小区已经交付，A区为法式外立面风格，B区为新中式外立面风格，班长这次踩盘的是已经交付的一期的A区，所以以下内容仅代表蘭园A区，望知悉。
楼盘目前主要与三个出入口，南门、东门和北门，其中南门和东门是比较气派的，均为时下流行的酒店式大堂，会客厅设置有休息区，给业主和来访的客人休息，均设置有物业前台。北门主要是机动车出入口，相比于东、南两个大门则略显简单。
上图为B区新中式外立面风格
图为小区南门
图为小区东门
东、南均为人行出入口，采用酒店大店式设计，归家仪式感很强
小区北门主要为机动车出入口，车辆经过此门直接下至地下车库，无需在小区地面绕行
推荐从蘭园东门进入，班长认为这是景色*的区域，穿过酒店式大堂之后进入小区，有一种“怦然心动”的感觉，在一处雕塑喷泉后面，就是绿城小区标志性的露天泳池，用一人多高的绿植做了隐私的遮挡，泳池旁边也有一些遮阳伞和长椅供大、小业主休息。
现场看泳池内的水非常清澈，不过因为新交付入住业主，上午天气也很炎热的缘故，没有看到有业主游泳，绿城物业有一项免费教小业主游泳的政策，家中有适龄儿童的都可以报名参与，不知道班长这个岁数的“宝宝”收不收……
蘭园小区整体绿化水平属于较好的水平，各种绿植非常丰富，人行道周边绿化整体做了抬高设计，绿化略高出地面，这样能给人一种公园赏景的感觉，各类乔木、灌木一看就经过了用心的设计，并不是简单的绿植堆砌，高低错落、疏密有致。
由于刚刚交付，部分树木叶子并不是很茂盛、部分草皮还没有完全成型，这其实都是正常现象，绿化也一样需要时间成长。从小区转一圈下来，看到物业在忙着浇水、打扫，绿化目前也维护的比较好，小区各处均设置了不少供业主休息的桌椅、遮阳伞，细节方面也做得不错，具体我们可以看图。
在洋房区域还很有创意的将绿植设计了一个小迷宫，不过美中不足的是稍微矮了点，只适合年龄比较小的业主。
从南门进入的话，首先映入眼帘的是中央草坪，一行大字“惟有生活最珍贵！”，想必也是经历漫长YQ期，我们心理最真实的写照吧！
儿童游乐场这块安置了一个小飞机滑滑梯，还有一个大号飞行棋，不过个人认为这种好看但不实用，不如多摆放一些儿童游乐设施，滑滑梯也略微小了一些。
高层一楼架空层和入户大厅不管在诚园和蘭园都是争议比较多的点，设计的时候把更多的空间留给了架空层，所以入户大厅就比较小。
架空层目前不少还没有装修完成，下面是布置的比较好的一栋，其中设置了几个小房间，放置了一些桌椅给小业主阅读、活动之用，还有一些游乐设施。
高层的入户大厅与其他楼盘相比确实不大，但是整体装修方面并没有什么问题。洋房的入户大厅属于简约风格，除了两个柱子并没有过多装饰，没有采用其他楼盘类似消防楼梯位于入户大厅的设计，而是将消防楼梯设计于大厅中间。
好处是进入入户大厅，不是一眼就看到突兀的楼梯，不足就是将不大入户厅分为左右两个部分，面积为比较小，没有高层入户大厅开阔和敞亮。
班长踩盘不仅仅会看地面，也会看地下部分，接下来我们到地下车库看一下。车库单元门做了设计，负一楼电梯厅精装修，入口处做了吊顶，车库地面是环氧地坪，整体品质上还是在线的。当然，除了车位价格比较贵以外。
在外部配套上看，交通上出门就到包河大道，连接紫云路、锦绣大道和方兴大道等多条主干道，还是非常便利的。公共出行方面，在S1没有明确消息的情况下，距离地铁7号线的徽富路大概700米左右。
在配套方面，禹州绿城蘭园有配建幼儿园，小学和中学是安徽路中小学。根据*的官方回复，安徽路小学正在进行项目前期的各项报建工作，计划2023年上半年开工建设，2024年8月完工交付。
安徽路中学规划图已经公布，位于合肥市包河区安徽路与万泉河路交口东北角，规划用地面积约60.6亩，总建筑面积约38883㎡。项目包含教学楼、综合楼、图书馆、报告厅、食堂、风雨操场、学街平台、地下车库等。
在商业方面，楼盘北侧就是招商雍华府的商业招商城市主场，不过一是自身商业形态，二是周边入住率比较低，所以商家入驻和人气情况不太理想。后期还有南侧的阳光城檀悦的商业、东侧规划的商业用地。
医疗方面根据*的官方发布消息：安徽省立医院（中国科大附一院）滨湖院区规划打造全省*的大型综合性医院。占地面积约118亩，总建筑面积约30.9万平方米，规划建设1200床综合医院及科研教学相关设施用房。
为满足“老龄化”社会的看病就医需求，项目还规划配套建安徽省立医院（中国科大附一院）滨湖老年保健中心。总建筑面积约4.1万平方米，提供300床老年病床和门诊室、综合评估室等医技用房。
在外部环境方面，禹州绿城蘭园最主要的不利因素在于西侧就是包河大道高架，对于临近的一期是存在一定影响的，在小区内部、室外临近高架的地方能明显感受到噪音。
其他几面则以住宅、学校和商业为主，往东400米左右可以到中轴公园（待建），往北700米左右可以到达中央公园（在建）。
价格方面，目前还没有看到蘭园的成交，挂牌价*的一套高层是3.7万，其他均在4万以上，洋房的挂牌价均在5万左右及以上。目前可以参考的是隔壁的招商雍华府，雍华府的成交量比较低，但是价格基本在4万及以上。
总的来说，虽然蘭园所在的省府中轴板块还是处于一个起步阶段，各项配套还需要时间来兑现，但是并不影响改善购房者对板块的看好和预期。虽然还存在争议，但是现实已经成为合肥*和期待的板块之一，中轴3、4、5的临近开盘，也吸引了无数购房者。
而蘭园的品质如何，看了这么多实拍图，你觉得怎么样？
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