伦敦奥运会中国*榜(返租是什么意思)
伦敦奥运会中国*榜(返租是什么意思)
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2、返租是什么意思
在1984年7月的美国洛杉矶，新中国的奥运代表团重返阔别32年的奥运赛场。在此届奥运会上，中国选手许海峰获得男子50米自选手枪的*，实现了中国奥运会*\"零\"的突破。
1984年7月28日，第二十三届夏季奥林匹克运动会在美国洛杉矶开幕。 开赛第一天，美国洛杉矶拉普多射击场，自选手枪男子50米60发慢射比赛，来自38个国家的56名*选手争夺这届奥运会的首枚*。运动员们需要在两个半小时的时间内，打完60发子弹。
中国射击运动员 许海峰：1984年那一届是很特殊的，因为第一次参加奥运会，咱们可以说不清楚中国到底什么样的水平。参加奥运会的时候，实际上真的没多想，因为我练射击很短，说惭愧一点初生牛犊，不知道老虎什么样。
比赛中许海峰一路领先，到最后一组10发子弹，越来越多的人开始围观他的比赛。这时许海峰接连打出两个八环，显然他受到了嘈杂现场的影响。在经过几次休息调整之后，最终他还是克服干扰，打出566环的成绩，以一环优势夺得*。
新中国在奥运赛场一亮相就轰动世界。在这届奥运会上，中国体育代表团一共摘取了15枚*。从此，中国竞技体育开始全面走向国际舞台。1992年巴塞罗那奥运会和1996年亚特兰大奥运会上，中国均列奖牌榜第四名。至2000年悉尼奥运会，中国入围奖牌前三甲。到2004年雅典奥运会，中国获得的奥运*总数已经突破100枚。
中国射击运动员 许海峰：*它的功能就是增强国人的凝聚力，振奋民族精神，为这个国家的建设去服务去努力去。所以体育它是显示一个国家的综合国力，那我们国家的整个体育进步，这个大家有目共睹。
2002年盐湖城冬奥会，大杨扬摘得短道速滑女子500米*，为中国代表团在冬奥会上实现*零的突破。2004年雅典奥运会，男子110米栏决赛，刘翔跑出12秒91平世界纪录的成绩获得*，成为第一位在奥运会短跑赛道上夺冠的黄种人。北京奥运会中国体育代表团取得48枚*，第一次占据奥运*榜第一。从新中国1979年重返奥运大家庭以来，中国已经获得227枚奥运*，中国体育健儿不仅在奥运会上争金夺银，同时也在各种世界大赛上刷新纪录，创造历史。
时间轴：
1984年，洛杉矶奥运会，许海峰实现奥运*\"零\"的突破。
2002年，盐湖城冬奥会，大杨扬夺得中国首枚冬奥*。
2008年，北京奥运会，中国体育代表团奖牌榜第1，共夺得48枚*。
2012年，伦敦奥运会，孙杨获得中国男子游泳第一个奥运*。
2015年，北京田径世锦赛，中国男子4×100米接力获得银牌，创历史*成绩。
销售返租是中国商业地产的特色产物。它是在国内现有的金融体制下，开发商不得以而采用的一种措施。
表面看起来它跟REITs有某些相似之处，都是将一个大物业分割销售给分散的投资人，然后由运营商统一运营管理。
但事实上它们有着本质的区别。REITs投资人拥有的是基金份额，然后由基金购买并持有商业物业，因此，商业物业的产权事实上是统一的。
而销售返租是直接将商业物业的产权进行了分割销售，然后通过委托经营协议收回经营权，由商管公司进行统一运营管理。这样做就导致了产权分散，运营团队面对的不是一个单一的大股东，而是面临动辄上百的小业主。这样在经营过程中，特别是在返租到期时，很容易发生矛盾。
返租年限
在内国金融政策没有大的改变，而且商铺销售越来越困难的现实情况下，销售返租还会继续存在。但是开发商在采取返租策略时，一定要慎重，一定要有一个周密的规划。
首先是返租年限的问题，目前，市面上比较流行的有3年、5年和10年。在实践中采用比较多的是3年，5年的比较少，10年的就更少。
笔者的建议是，要想保证项目安全度过返租期，让开发商的收入真正落袋为安。3年不够，10年太长，采取5年是比较合适的。
3年使用的比较多是因为销售定价，这个问题业内人士都懂，笔者就不剧透了。
至于10年返租，理论上采用这种策略的开发商就是打算要做运营商的，销售只是融资的策略而已。但是在实践中，也有很多开发商是被代理公司或营销人员给忽悠了，结果这些人拿了佣金走人了，而开发商根本没有做好做运营商的准备，被套进来解不了套，痛苦不堪。
那么销售变现不是越短越好吗？但为什么说5年比3年要好呢？
原因有三个：
1、3年对运营团队来讲压力太大。
我们都知道一个商场的培育期是3——5年，在前3年租金很低，掉铺率很高，而且经常发生抗租抗费事件，通过3年运营，商场可能刚刚结束混乱进入稳定状态，这个时候如果面临返租期结束，商场的租金水平和运营状态都离投资人的期望有很大差距，很可能造成投资人的不满，进而引发矛盾。
2、不利于招商和品牌引进。
在租户中，零售业态一般是3年的租期，而餐饮业态是5年的租期，如果你采取的是3年返租，那么就会限制你的招商范围，只能招一些品牌和运营能力都比较低的餐饮进来，商户质量低就会直接影响商场运营效果。
3、不利于商业调整。
做过运营的都会清楚开业之日就是你调整之始。如果你被租期限制住，就无法展开调整的手脚。结果是你不但招不到好的餐饮品牌，连零售业态你也无法调整。笔者看到很多商场问题明明很明显，但是始终都没有改进，其实不是运营人员没有发现，而是他动不了。只要前面的掉铺了，后面可能补进来的商户质量更差。这样的商场运营曲线是在走下坡，越做越差。
但如果商管公司手里有五年的经营权，就可以在一定程度上避免这些问题。一个良性经营的商场到了5年时，表现是人气旺盛，生意稳定，租金持续上涨。这时，就算还没有达到投资者的租金期望值，至少经营状况是他所满意的。
因此，理论上3年返租是最省事的做法，既不会让价格太高，又没有后续的包袱。但在实践中，这样做出问题的比例越来越高，很多项目在返租期满后，都会激化矛盾，甚至导致开发商无法撤出，背上沉重的包袱。
租售比例
这里说的租是指持有物业，通过收取租金获取回报；售是指通过商铺产权出售获取回报。
这里的租售比例，跟万达、龙湖商业项目中的租售比不是一个概念，在万达、龙湖这些公司的商业项目中也有租售的概念，但是在这些项目中销售只是为了平衡现金流，是手段，持有才是目的。
案例：某城市综合体租售平衡
而在一个销售型商业项目中，持有是为了给项目销售提供支撑，是手段，而销售才是目的。
为什么要做这个区分呢？是因为在不同盈利模式下，规划设计的原则是不一样的。
在万达、龙湖这样的持有型商业项目中持有是核心，所以在设计时，黄金位置一定是用来做持有型物业的。
而销售型项目，销售才是目的，这里的持有是被动持有，因此持有的位置有可能处于黄金位置，但更可能是非黄金位置。
至于持有物业的体量，不是从业态规范来考虑的，而是从是否足以拉动销售和支撑运营来考虑的。
除此之外，还要算账，首先要算投入产出比，持有部分既然没有销售，成本就要转嫁到销售部分，这样算出来的开发利润金额是否能达到公司的期望值。其次，如果是按笔者的建议，做的是5年返租，还要计算租金收益和返租金额的平衡。
第一个账是“销售收入—销售部分的开发成本—持有部分的开发成本＝项目的开发利润”，这个数如果达到公司的期望值，那么这个比例就是合理的。如果销售收入不能覆盖两部分建筑成本之和，就等于开发商最后没有赚到钱，而赚了一堆低收益的物业，那这个开发就没有意义啦。
第二个账是“5年的租金收益之和≥第四年＋第五年的返租金额”，则表示不需要开发商额外进行租金补贴。
在销售型商业项目中，租售比例就是根据上面两个账，再结合项目定位和主力店、次主力店的规划来确定的。
有些朋友会奇怪，既然我是销售型项目，我都卖掉不就完了，干嘛还要持有一部分呢，而且持有的这部分商铺的价值也不是很高。
原因有四个：
1、商铺销售需要主力店作为卖点。
如果一个项目没有主力店，全是小商铺，只有两种情况下可以卖得出去。一种情况是你处于城市核心商圈的黄金地段。另一种情况是你是社区底商，而且销售价格也公道。除了这两种情况，如果没有主力店入驻，你的销售说辞是很难让客户信服的。
而主力店的特点是面积需求大，租期长，租金低，而且一般都会要求你产权统一。这样的商铺是很难销售的。只有开发商自己来持有。
2、项目运营需要主力店来支撑。
项目进入运营阶段，主力店的作用是非常明显的，因为它自己具有强大的聚客能力，它自带流量，并不依赖于项目本身的客流。
3、销售团队根本就卖不完。
如果你提前没有规划，最后高楼层商铺、面积较大的商铺、位置不好的商铺全都卖不出去，都留在自己手里了，就算你有销控也没有用，因为销售团队要完成业绩，他们很容易就放水了，就算你不想同意，现金流的压力也会逼得你不得不同意。
因此，与其这么被动，不如主动规划好，通过主力店把这些面积消化掉，同时，还给销售和运营都提供了支撑。
4、稳定运营团队。
可以稳定你的运营团队，只要你有持有的部分，就算返租结束，你退出了运营，你的团队还有事可干，能继续养着一只自己的招商运营团队，等你再有新的商业项目时，有现成的队伍，不至于再重新组建。
销售策略
这里说的销售策略实际上是销售控制问题，销售返租其实是公司战略层面的问题，这是一个战略决策，而一旦做出了决策，就必须要贯彻到底。
这里的关键是经营权的统一，也就是说你要返租就必须全部返租，而不能有部分返，有部分不返。
为什么会出现这个问题呢？是因为你在销售商铺时，会出现两类客户，一类是投资户，一类是经营户。
那么在销售返租项目中，是不允许投资户直接经营的，也就是说他不能买个商铺自己用，他投资就享受我们给的返租收益，他想经营就去我们的招商部，按照我们的商业规划和招商条件去谈。也就是投资和经营两条线是分立的，互不交叉。
投资户又分成两类，一类是愿意接受返租的。一类是不愿意接受返租的。
比如买你沿街商铺、入口位置商铺的投资人有时候是不愿意接受你的返租的，因为他认为自己能租的更高。还有一些人是炒铺子的，他买了铺子之后，会找自己人做出一个经营繁荣的假相，租金高高的，生意也旺旺的，其实都是假的，然后找个下家溢价连铺带商一起卖出。
这类人也不会同意你返租。还有人会以你沿街和入口处的商铺开始，向里打通吃下一大片商铺来，是想自己做二房东的，它也不会同意你返租。还有人投资时，就想好了明确的租户，比如他就是要买下来租给银行的，而且都已经谈好了，他也不会允许你返租。
这些投资户对销售部门而言都是利好的，因为有业绩，有佣金，但对项目整体是有害的，因为经营权分散就会导致统一运营无法实现。
因此，一个返租项目要想成功，前提是要把所有的经营权都收回来，返租项目最怕的就是出现一帮自己经营或者自己出租的投资人。这些人是少数，但是破坏性是巨大的。
2020东京奥运会在2021年8月8日今天将落下帷幕，中国拳手李倩不敌赛会“一号种子”英国选手劳伦·普莱斯，最终夺得女子拳击75公斤级银牌。本届东京奥运会，杨倩为中国代表团拿下第一枚*。奥运会闭幕之日，李倩为中国队再添一枚银牌。最终中国代表团38金32银18铜收官，以88枚奖牌位列奖牌榜第二。38金的成绩与伦敦奥运会的成绩持平。中国代表团，平安凯旋！
2020东京奥运会最终奖牌排行榜总排名
东京奥运会中国*获得者最终名单
2021/08/07 跳水男子10米跳台 曹缘
2021/08/07 皮划艇静水女子500米双人划艇 孙梦雅/徐诗晓
2021/08/06 田径女子标枪 刘诗颖
2021/08/06 乒乓球男子团体 许昕/马龙/樊振东
2021/08/05 乒乓球女子团体 陈梦/孙颖莎/王曼昱
2021/08/05 跳水女子10米跳台 全红婵
2021/08/03 竞技体操女子平衡木 管晨辰
2021/08/03 竞技体操男子双杠 邹敬园
2021/08/03 跳水男子3米跳板 谢思埸
2021/08/02 举重女子87公斤以上级 李雯雯
2021/08/02 场地自行车女子团体争先赛 鲍珊菊 / 钟天使
2021/08/02 竞技体操男子吊环 刘洋
2021/08/02 射击男子50米步枪三姿 张常鸿
2021/08/02 举重女子87公斤级 汪周雨
2021/08/01 羽毛球女子单打 陈雨菲
2021/08/01 跳水女子3米跳板 施廷懋
2021/08/01 田径女子铅球 巩立姣
2021/07/31 举重男子81公斤级 吕小军
2021/07/31 帆船女子帆板RS:X级 卢云秀
2021/07/30 乒乓球男子单打 马龙
2021/07/30 羽毛球混合双打 王懿律/黄东萍
2021/07/30 蹦床女子组 朱雪莹
2021/07/30 游泳男子200米个人混合泳 汪顺
2021/07/29 乒乓球女子单打 陈梦
2021/07/29 游泳女子4x200米自由泳接力 杨浚瑄/汤慕涵/张雨霏/李冰洁
2021/07/29 游泳女子200米蝶泳 张雨霏
2021/07/28 举重男子73公斤级 石智勇
2021/07/28 跳水男子双人3米跳板 谢思埸/王宗源
2021/07/28 赛艇女子四人双桨 陈云霞/张灵/吕扬/崔晓桐
2021/07/27 射击混合团体10米气步枪 杨倩/杨皓然
2021/07/27 跳水女子双人10米跳台 陈芋汐/张家齐
2021/07/27 射击混合团体10米气手枪 庞伟/姜冉馨
2021/07/25 举重男子67公斤级 谌利军
2021/07/25 举重男子61公斤级 李发彬
2021/07/25 跳水女子双人3米跳板 王涵/施廷懋
2021/07/24 击剑女子个人重剑 孙一文
2021/07/24 举重女子49公斤级 侯志慧
2021/07/24 射击女子10米气步枪 杨倩
东京奥运会中国银牌获得者最终名单
2021/08/08 拳击女子中量级 (69-75公斤) 李倩
2021/08/07 摔跤女子自由式50公斤级 孙亚楠
2021/08/07 花样游泳团体 中国
2021/08/07 跳水男子10米跳台 杨健
2021/08/07 拳击女子沉量级 (64-69公斤) 谷红
2021/08/07 皮划艇静水男子1000米单人划艇 刘浩
2021/08/06 摔跤女子自由式53公斤级 庞倩玉
2021/08/06 空手道女子组手61公斤级 尹笑言
2021/08/05 跳水女子10米跳台 陈芋汐
2021/08/05 田径男子三级跳远 朱亚明
2021/08/04 花样游泳双人 黄雪辰/孙文雁
2021/08/03 田径女子链球 王峥
2021/08/03 竞技体操女子平衡木 唐茜靖
2021/08/03 跳水男子3米跳板 王宗源
2021/08/03 皮划艇静水男子1000米双人划艇 刘浩/郑鹏飞
2021/08/02 羽毛球男子单打 谌龙
2021/08/02 竞技体操男子吊环 尤浩
2021/08/02 羽毛球女子双打 贾一凡/陈清晨
2021/08/01 跳水女子3米跳板 王涵
2021/07/31 羽毛球男子双打 刘雨辰/李俊慧
2021/07/31 蹦床男子组 董栋
2021/07/31 游泳男女混合4x100米混合泳接力 徐嘉余/闫子贝/张雨霏/杨浚瑄
2021/07/30 乒乓球男子单打 樊振东
2021/07/30 羽毛球混合双打 郑思维/黄雅琼
2021/07/30 蹦床女子组 刘灵玲
2021/07/29 乒乓球女子单打 孙颖莎
2021/07/28 竞技体操男子全能 肖若腾
2021/07/26 乒乓球混合双打 许昕 / 刘诗雯
2021/07/26 举重女子55公斤级 廖秋云
2021/07/26 跳水男子双人10米跳台 陈艾森/曹缘
2021/07/26 游泳女子100米蝶泳 张雨霏
2021/07/25 射击男子10米气步枪 盛李豪
东京奥运会中国铜牌获得者最终名单
2021/08/07 空手道女子组手61公斤以上级 龚莉
2021/08/06 田径女子20公里竞走 刘虹
2021/08/02 摔跤女子自由式76公斤级 周倩
2021/08/02 摔跤男子古典式60公斤级 瓦里汗·赛里克
2021/08/02 射击男子25米手枪速射 李越宏
2021/08/01 竞技体操男子自由体操 肖若腾
2021/07/31 帆船男子帆板RS:X级 毕焜
2021/07/30 射击女子25米手枪 肖嘉芮萱
2021/07/30 赛艇女子八人单桨有舵手 中国
2021/07/28 三人篮球女子组 张芷婷/万济圆/杨舒予/王丽丽
2021/07/28 赛艇男子双人双桨 刘治宇/张亮
2021/07/26 竞技体操男子团体 肖若腾/邹敬园/孙炜/林超攀
2021/07/26 射击女子双向飞碟 魏萌
2021/07/26 游泳女子400米自由泳 李冰洁
2021/07/25 跆拳道男子68公斤级 赵帅
2021/07/25 射击男子10米气步枪 杨皓然
2021/07/25 射击女子10米气手枪 姜冉馨
2021/07/24 射击男子10米气手枪 庞伟
中国队*数三分之一由00后获得，韩乔生：“如果说以前我们参加奥运会都是以老运动员和经验为主，但这一次除了以老带新，大家会发现00后，0506这一代表现非常出色，中国代表团有三分之一以上的*都是00后贡献的，真是未来可期。
闽南网
1、第23届1984年洛杉矶奥运会：*15枚、*榜第4名。
2、第24届1988年汉城奥运会：*5枚、*榜第11名。
3、第25届1992年巴塞罗那奥运会：*16枚、*榜第4名。
4、第26届1996年亚特兰大奥运会：*16枚、*榜第4名。
5、第27届2000年悉尼奥运会：*28枚、*榜第3名。
6、第28届2004年雅典奥运会：*32枚、*榜第2名。
7、第29届2008年北京奥运会：*48枚、*榜第1名。
8、第30届2012年伦敦奥运会：*38枚、*榜第2名。
9、第31届2016年里约热内卢奥运会：*26枚、*榜第4名。
10、第32届2020年东京奥运会：*38枚、*榜第2名。
32届东京奥运会*榜三甲
我们不得不说的是体育是大国综合实力的组成部分，这个概念我想应该没问题吧！新中国成立以来中国正好参加了10届奥运会，从成绩来看确实取得了骄人的成绩，整体上体现了大国的综合实力。
2008年北京奥运会得益于主场优势我们以51枚*夺得*榜世界第一，第28，30，32届奥运会我们夺得了*榜世界第二，第23届奥运会我们夺得*榜世界第三，第23，25，26，31我们夺得了*榜*榜第四，只有第24节汉城奥运会我们以5枚*获得了*榜世界第十一。
从总体成绩上来说，除了汉城奥运会我们都是前四甲的成绩，总体上是符合东方大国的整体实力。汉城奥运会5枚*，并非我们这一届体育断崖式下跌，而是汉城奥运会我想大家都知道是全世界最黑的一届奥运会，可以说没有之一，这种情况下我们的成绩也是能遇见的到的。
*的成绩是29届北京2008年奥运会，*榜我们以51枚*获得*榜世界第一，这是一个了不起的成绩。了不起不是因为我们取得了51枚*夺得了世界*榜第一的成绩，最重要的是北京奥运会无论从开幕式到奥运场馆建设到奥运村的设施都是世界上*的，这不仅是我们国力的体现，更加反映了我们国家对奥运会的重视和支持，体现了一个大国应有的责任和担当。
北京奥运会反映了中国经济实力的上升，文化软实力的提高，政治影响力不断上升，是一届了不起的奥运会。并且从经济效益系列各大媒体反响来说最有效的一届奥运会。
2020年东京奥运会，举办方日本东京在世界新冠疫情大背景下成功举办了这一届奥运会，从情感上来说确实不容易，也可以称得上了不起。但是奥运会中的各种问题确实令人难以置信，从开幕式的地域文化到马术场上的各种惊悚设施以及各种黑裁判种种情况，相较于汉城奥运会的黑来说真可谓有过之而无不及。
最后我要说的是，中国的崛起是全面的，是经济，文化，军事，体育，政治方方面面的，是任何国家任何势力都阻挡不了的。
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