恒大集团事件，恒大集团事件解决方案
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2021年恒大债务暴雷是房地产行业乃至中国经济的一个黑天鹅事件。其倒塌之快、债务之大、影响之广都前所未有。21年7月，许家印还在天安门谈笑风生;8月份，一个接一个的坏消息就让他愁容满面。资金链断裂的背后是近2万亿债务的大山，它又牵连着千千万万的员工、民工、投资者、业主等各类群体。
恒大的倒塌意味着“大而不倒”的破产，也代表着地产高杠杆模式的失败。这一事件以后，房地产行业将被重塑，原有的秩序与观念将被打破。短期主义不会再被信奉，长期主义将进入主流视野。它也再次告诉大众，地产已“风光不再”、“疯狂不再”。回归理性，尊重规律才是未来行业发展主旋律。
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力不从心：商票爆危机
商票，是商业承兑汇票的简称，它的另一个通俗解释是公司间开的欠条。与个人欠条不同的是，持票人可以向第三方背书转让，从而实现贴现退出。到期后，开票人向持票人支付票据本金及利息。
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正是由于无担保、灵活的特点，商票成了众多高杠杆房企“空手套白狼”重要的一环。
作为杠杆*的恒大，更是将这种信用工具用到了*。从1996年恒大成立起，商票就像dna一样刻在了它的身上。
恒大每一个项目的每一笔工程款，几乎都是商票支付。现金支付极少，比例甚至不足10%。2020年，恒大的商票余额达到了惊人的2052.67亿，在房企中*。这个数字是第二名的7.4倍，占据了TOP50房企商票总余额的一半。
*票海行舟
短短二十年时间，恒大从一个地方公司，便成为全国规模首屈一指的房企，跨入世界五百强。这其中，商票功不可没。
土地款只付20%-30%，摘地后项目就开工。工程款都开商票，达到预售条件才交钱快速办五证（国土证、用地证、工规证、施工证、预售证)，开盘后的销售回款用来兑付商票等主要开支。
通过这样的方式，恒大化身张无忌，玩了一招乾坤大挪移。将项目大部分支出都放到了项目预售后，极大地减少了自有资金投入。用最少的钱，开最多的盘。
21年之前，恒大开出的每一笔商票都得到了兑付。恒大的施工方和供应商们并不担心商票兑付，因为只要工程一停工，销售交楼都停了，恒大的财路也断了。
此外，商票兑付出问题还会影响恒大融资。一旦有舆论爆出来商票逾期，一些敏感的金融机构会马上停止对恒大的授信与贷款，给它造成损失。
许老板也深知其中利害，因此在恒大内部，商票到期兑付被视作刚兑，放到与付工资、利息一样的高度。正常情况，如果商票出现了逾期，相关地区领导是要被问责的。也正因为如此，二十余年来，商票都相安无事。
2020年10月，恒大内部发布了通知，1000万以下的商票，只能让乙方单位自持。自持意味着不可转给第三方，也就只能持有到期等恒大兑付，失去了提前贴现选择。
这个微妙的举动，暴露了一个危险的信号：商票明年的兑付，一定要逾期。商票的期限都是在1年以内，如果自持，好处只有一个：那就是商票逾期时好谈展期（也就是延期兑付)。
如果商票被背书转让，第三方单位接手商票，它与恒大很可能是没有关系的单位。遇到商票逾期，和这些单位谈展期当然比和自己的乙方单位谈要难得多。更何况，这些单位会不择手段要债，一旦闹出负面舆论，可就损失大了。
21年的3月，恒大的商票开始出现逾期了。在21年之前，也有个别项目偶尔爆出逾期，不过马上就被恒大平定了。
但这次情况有点不一样了。恒大3月的现金流，异常紧张。集团内部的资金会，从一天一次能加到了一天三次。
较其他月份，3月本身就支出较大。一是刚过完年，各项目复工，需支付更多的工程款;二是大部分借款一季度利息是在3月支付。而此外，按揭回款速度大大变慢了。
银行被上了紧箍咒。20年12月31日，央行给又房地产上了“紧箍咒”，给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。
第一道红线，是“房地产贷款占比”。它是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。
第二道红线，是“个人住房贷款占比”，它是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
两道红线具体比例限制
人行官网
而部分银行具体指标
百家号 百利悦家云
可以看出，不少银行都接近、超过红线。自此，再也没有银行敢像以前那样发放开发贷和按揭贷款了。有些银行直接停贷了。往常半个月就能放款的按揭，在21年至少要3个月以上才能放款。
受此影响，销售回款疲软了。1-2月份，恒大销售虽然有883.5亿，但销售回款、销售回款率却分别只有691.2亿、78.23%。要知道在狠抓落实的恒大，正常月份的回款率至少都是95%以上。也就说，1-2月份，销售回款率下降了约15%，回款少了约130亿。
恒大被拿捏住了。融资还在求救信的阴影中没完成恢复，销售回款现金流又变少了，恒大兑付商票有些力不从心了。不过，好歹物业的上市与汽车的260亿战投给它提供了弹药，3月份少量开始逾期的商票最终慢慢兑付了。
然而，好景不长。仅仅过了2个月，恒大商票逾期消息又被频繁爆出。在微博、抖音等自媒体平台，关于商票逾期的消息比比皆是，这些大都是持票人的发声。商票逾期这个潘多拉魔盒彻底被打开。
恒大力不从心。对于出现的商票逾期，品牌部高度关注。和以往的操作一样，发现一起，兑付一起。但是，渐渐地，他们搞不动了，因为逾期简直太多了。
网络截图
负面舆论持续发酵。5月中下旬起这段时间，在网上总能看到恒大商票逾期消息，它不像以前一样会消失了。除此以外，恒大5折卖房、银保监会调查恒大与盛京银行上千亿关联交易这两条消息也频繁出现在了互联网。
融资暂停。漫天的负面让所有的金融机构心里发慌，于是它们纷纷暂停了贷款。这一停，融资就再也没有恢复过。也就是从6月起，恒大的融资彻底断了。
售楼部被围。除了融资，商票的影响传递到了销售上。项目的施工方商票得不到兑付，采取了停工+堵售楼部的手段。这一堵门，房子没法卖了。同时，原本对舆论钝感的购房者，也明白了事情的严重性，他们开始对恒大失去信心。
财经锦河眼收集
许老板出马了。许老板当然也看到了消息，然而此时他的主要精力放在处理“三道红线”上（三道红线具体内容，详见往期文章《总部大门被砸，金科也挺不住了？》），马上6月末了，他得让第一条线变绿。对于处理商票的事情，这位经过大风大浪的政协常委心里已经有了主意，开始挥动了他的“三板斧”。
一是稳住施工方。6月3日，恒大召开了战略合作伙伴交流会，核心内容是：困难是暂时的，钱是没有的，要对恒大有信心。
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二是澄清舆论。6月7日，恒大发了声明。先是正面回应了三条负面舆论：
1.打折是因为举办了购房节，推出了特大优惠，只有少部分特定房源有优惠，其他房源价格正常。
2.确实有个别项目极少量商票未兑付，大家不要慌，集团会安排兑付。
3.与盛京银行的交易完全合法合规，完全没问题。
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此外，还不忘提振信心。我的生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。不要担心，一切会好的。
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三是打开钱包炫炫富。6月24日，中国恒大发布公告称，已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还2021年6月28日到期的美元债14.5亿美元，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。看我一下子能从钱包里拿出136亿港币，有问题的公司能这样吗？
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这不不够，许老板又放了一记大招。7月1日，在建党100周年之际，这个男人再次出现在天安门城楼观礼。他想告诉大家：恒大没事，国家支持，可以散了。
市场情绪暂时得到缓解。许老板这一套组合拳打下来，大众的情绪有所缓解，信心又有些恢复了。他们相信许家印，相信商票是会兑付。毕竟恒大的公告之前还从来没骗过人，毕竟在这个以人脉为重的国家，一切都是可以用关系摆平的。
继求救信之后，商票兑付危机又一次让恒大深陷舆论漩涡。与求救信完美收场不同，恒大对商票的处理就显得力不从心了。
自此以后，恒大信用破裂，再也没有一笔融资进账了;销售也受到了巨大破坏，购房者、施工单位开始对它失去信心。同时作为刚兑体系的最外沿，它像导火索一样，点燃了恒大暴雷的火药桶。
*：财经锦河眼
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2018年\"力克优优杯\"新疆第四届大众排球活动于12月9日在乌鲁木齐5445运动工场拉开帷幕。本次活动由自治区排球协会主办，新疆力克优优体育发展有限公司承办，新疆体育频道、新疆体育健身*、福建三爱体育文化产业有限公司联合举办。
在自治区体育局、体育总会的领导下，自治区排球协会认真贯彻落实新时代全民健身和全民健康深度融合工作。
新疆力克优优体育发展有限公司5445运动工场是新疆大众气排球的实训基地，本次活动的目的就是要把广大人民群众喜欢的健康运动普及与推广到基层，使它接地气、聚人气、落地生根，要有可持续性的发展。
2018年“力克优优杯”新疆第四届大众气排球活动与大美新疆全民健身大众排球同行，以“体育文化传播和宣传大美新疆”为主题的爱国爱疆教育，以地域风情为特色的体育文化展示交流活动，全民健身阳光体育文化为引领，践行新时代中国特色社会主义核心价值观，通过“以球会友手拉手，民族团结一家亲，和谐社会一条心”活动在新疆社会稳定和长治久安工作中发挥积极作用。
本次活动来自全疆部分地区，兵团系统，铁路系统的22支代表队参加，经过一天46场次友好、轻松和愉快的比试，最终新疆大众排球俱乐部男、女队双获*，新疆希望俱乐部男队和新市区霸王花女队获得亚军。
在今年的两会上，看不到许家印的身影了。当年恒大发展辉煌时期，许家印在两会上可谓说是春风得意，而如今的许家印必须要处理恒大这一堆烂摊子事。恒大从当年的地产巨头，到如今负债两万亿，这2年的恒大到底发生了什么？
一、成也杠杆，败也杠杆
事实上，恒大在房地产上所采取的策略一直都是高杠杆打法。通过这种打法，也让恒大迅速跻身于房地产巨头。但随着国家三道杠杆的出台，明确要求房企必须要将负债率控制在合理的范围内。这对恒大来说，简直是致命一击。
从去年年初开始，由于银行信贷收缩，恒大从银行贷款多次受阻。而在这期间，恒大又多次出现商票逾期兑换事件。其信用等级更是被国内多家信用机构屡屡下调，这就意味着恒大后续不可能从银行中获得贷款。
而恒大*负债时，其每天的利息就高达3亿元，这就意味着恒大的有息负债会不断增加。若恒大想要去杠杆化，降低集团的负债率，那就是偿还更多银行的钱，降低这种有息负债。因此从去年开始，恒大的楼盘多次打折出售，期望通过回笼资金来解决这种问题。
但现实却狠狠地给了恒大一巴掌。首先，由于恒大负债规模过大，欠供应商货款过多。国内的很多企业都不敢和恒大合作，即使和恒大合作的话，也要求必须是现款现货。这对集团的现金流提出了更高的要求，但关键是恒大的现金流本身就非常吃紧，这也导致恒大多地的楼盘无法按期交付，引发市场的担忧。
其次，对于购房者来说，现在都不敢买恒大的房子。试问下大家，各位现在敢买恒大的房子吗？买期房的话，担心恒大万一真正爆雷的话，期房无法按时交付，最后倒霉的还是自己。买现房的话，若恒大后续真正破产的话，一旦房屋出现质量问题的话，后续接手的企业是否难妥善处理好这种问题。
正是由于消费者的这种担忧，导致恒大的房子越来越难卖。对恒大而言，自然是面临着内部输血不顺的问题，集团的杠杆率始终无法降低。最后，恒大的员工正在纷纷流失。据去年有关媒体报道，由于恒大集团为缩减人力成本支出，恒大多地的项目部纷纷被砍。
一位不愿意透露姓名的恒大员工表示，现在没有被裁的员工也都在外面找下家。恒大此前的发薪日是在5号，但他们的工资已连续被拖欠了好几个月了。虽然领导天天说，工资不会少一分钱给大家。但恒大现在的情况，大家也都知道。能不能发出来工资，发出来多少工资，提成会不会被扣等等，对于这些问题，大家都很担心。
而在这种担心之下，越来越多的员工纷纷选择离职。恒大部分楼盘的销售，直接不让客户网签。其原因也很简单，若后续恒大出现问题，但购房者是自己亲戚朋友介绍的，这不就变相地把人家给坑了吗？恒大楼盘越来越难以出售、集团员工离职率越来越高、杠杆率越来越高，这是当下恒大所面临的难以解决的问题。
二、自救失败
从去年开始，恒大为安抚供应商、员工、购房者，通过各种方式想要完成自救。但从最终情况来看，这些自救活动均以失败告终。这期间，许家印虽通过变卖个人资产为恒大输血70亿元，但正如我们刚刚所说的，恒大一天的利息就高达3亿元。70亿元在2万亿的负债面前，真的如同杯水车薪。
恒大去年对外说，目前集团旗下的恒大物业、恒大汽车等业务均已完成债务重组，可随时进行打包出售。这期间，虽有深圳佳兆准备接手恒大物业，但双方最终还是因收购资金的问题而彻底谈崩。恒大准备出售的其他业务线也均面临着这个问题。也就是说，恒大想要通过出售旗下资产的做法，并没有走通。
而随着恒大的债务危机越来越严重，去年广东省有关部门组成的领导班子也进入恒大，督促恒大按期交房。这也引发了市场的更为严重的担忧，各位试想下，即使对于阿里、京东这样的大企业来说，也很少会有政府部门会派人进驻企业吧。坊间纷纷猜测，恒大的债务危机远比外界想象的还要严重。
当然，坊间也有另外一种说法，说广东省当地的领导班子之所以会加入恒大还是怕许家印跑了。因为恒大目前的债务问题，短时间内并没有很好的方式来解决。若许家印真的跑路，这也会让很多买了恒大期房的业主，欲哭无泪，直接引发一系列的问题。
其实，导致恒大之所以出现如今尴尬局面的原因，除和地产业务的高杠杆有直接关系外，也和当年恒大的多元化业务有直接关系。前几年的时候，恒大涉足了多个产业。恒大足球、恒大冰泉、恒大文旅、恒大农业、恒大酒店等等。但这些业务大多数是以亏损为主，很少有业务是真正帮助集团实现盈利的。
我们说房地产行业和其他行业不同，这个行业本身就是属于典型的重资产项目。又加上，恒大的资金很大一部分是来自于企业和投资者的。或许在国家对于房地产行业没有监管之前，恒大的这种模式还可以走下去。但随着房地产行业被国家监管越来越严之后，恒大的这种运营模式也彻底出现问题。
多元化业务下的严重亏损，最后集团兜底承担亏损，这也让恒大的负债率越来越高。但事实上，因多元化业务暴雷的企业，绝非只是恒大一家。
三、总结
从以上分析来看，恒大目前的处境可谓说是非常严重。杠杆率始终够高，不符合国家三道杠杆的规定。集团在多地楼盘停工，员工离职。而值得关注的是，当前恒大的这种情况也引发了投资者和购房者的担忧。估计现在没有多少人，还有勇气来买恒大的房子。
最后，笔者想问下大家，各位觉得许家印许老板能顺利地帮助恒大渡过此次危机吗？欢迎各位在评论区讨论。
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国家兜底恒大？不要浪费国民的钱
恒大负债20000亿，已经资不抵债不可收拾，恒大各地项目资产价值己经大幅缩水。全部卖光也还不上债。
不过，恒大在各地的在建项目要确保不烂尾。恒大可以倒，但不能暴雷。
恒大各地在建项目，可以计算其剩余价值，折价委托给地方政府。这个资产的折后价，也不能立马交给恒大，要确保项目完工、本地建筑承包商收回款项、建筑质量环境配套达标、售房超过一定比例（七成），才能返还给恒大。
地方政府和当地银行，做信用担保确保在建项目完工，不产生烂尾楼。本地居民买房的钱，进入政府监管账户，确保专款专用，不被恒大抽走资金还款。
恒大资不抵债已成定局，不过这个事不需要国家兜底。各地政府要想办法确保本地建设项目不烂尾，保护好购房居民和本地建筑商的利益。
恒大资不抵债不要紧，只要地方应对得当不产生烂尾和资金拖欠，就不会影响经济大局。
实际上，应对恒大事件，各地政府也不怎么需要出钱。
各地在建项目完工之后，房屋销售到一定比例后，就能收回一大笔房款。
从这笔房款中，拿出一部分给恒大，算是项目资产的折价款。
这些钱由恒大的债权人和股东按比例平分。投资恒大的国内外的资本家，利益当然会有一定的损失，但多少还是能收回一些本金的。
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